На сегодняшний день одной из основных проблем бизнеса на территории Ростовской области является завышенный земельный платеж. Основой для определения величины как арендной платы, так и налога на землю является кадастровая стоимость земельного участка.
В большинстве случаев показатель кадастровой стоимости превышает рыночные цены в несколько десятков раз. Прежде всего, это касается больших участков складского или производственного назначения, которые располагаются на территории крупных городов.
Текущую ситуацию можно назвать благоприятной для бизнеса, поскольку появилась возможность снизить расходы собственникам земельных участков, а также арендаторам, которые оплачивают земельный налог.
В пятом пункте ст. 65 ЗК указано, что кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается с целью налогообложения, а также для выполнения других задач, предусмотренных федеральным законодательством и внутренними нормативно-правовыми актами.
Согласно ст. 389 Налогового кодекса, земельные участки попадают под описание объектов налогообложения, если они расположены в рамках соответствующих муниципальных образований.
В качестве налоговой базы, используемой для исчисления земельных налогов, является кадастровая стоимость земельного участка. Это четко прописано в статье 390 Налогового кодекса.
В Ростовской области специалисты провели очередную кадастровую оценку земель, которую государство проводит в соответствии с законодательно установленным графиком. Оценку провели по состоянию на 01.01.2014. Результаты выполнения этой работы были утверждены соответствующим постановлением местного Правительства (№776 от 25.11.2014). Данное постановление официально вступило в силу спустя месяц с момента его официального опубликования.
В третьем пункте 66-й статьи Земельного кодекса в актуальной редакции № 167-ФЗ (22.06.2010) указано, что в процессе определения рыночной цены земельных объектов их кадастровая стоимость будет находиться наравне с рыночной.
Статья 24.18 № 135-ФЗ (в новой редакции закона от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает следующее. Компании или предприятия имеют право оспаривать полученные результаты определения кадастровой стоимости при условии, что полученная цена в определенной мере затрагивает их обязанности и права. Оспорить результат также имеют право органы местного самоуправления и государственной власти. Процедура проводится в специальной комиссии, занимающаяся рассмотрением споров о полученных результатах вычисления величины кадастровой стоимости, а также в профильных судебных инстанциях.
В первом пункте статьи 66 Земельного кодекса указано, что определение рыночной стоимости проводится в полном соответствии с требованиями федерального законодательства о ведении оценочной деятельности.
Пересмотреть результаты юридические лица сумеют лишь в той ситуации, если полученные сведения затрагивают обязанности и права таких лиц. Пересмотр ведется в суде с полным учетом требований, определенный в профильном законодательстве. Причем перерасчет кадастровой стоимости физическими лицами не нуждается в предварительном обязательном обращении в комиссию. Однако компании и прочие формы юридических лиц могут обратиться в суд лишь после отклонения просьбы о пересмотре результатов, отправленной в профильную комиссию. Базой для открытия судебного разбирательства также может считаться невыполнение требований заявителя в установленные законом сроки. Другими словами, в ситуациях, если обращение, отправленное в комиссию, не было проанализировано на протяжении тридцатидневного срока с момента его передачи.
Возможность переанализа результатов определения кадастровой стоимости определяется в статье 24.18 Закона об оценке, а также порядком работы или создания новой комиссии по рассмотрению споров.
Профильная комиссия создана и работает только в одном государственном учреждении – Росреестре. Обращаясь в письменном виде в комиссию, надо дополнительно приложить следующие бумаги:
- справку о кадастровой стоимости недвижимого имущества, где содержится информация о полученных результатах определения цены, являющейся, по мнению заявителя, неправомерной;
- копию правоудостоверяющей или правоустанавливающей документации на недвижимое имущество в случае, если автором заявления является лицо, владеющее данным участком. Копия заверяется в нотариальной конторе в обязательном порядке;
- документация, которая подтверждает недостоверность указанных сведений о недвижимом имуществе, которыми руководствовались специалисты в процессе определения кадастровой стоимости. Ее надо подавать в тех случаях, если доказывается факт несоответствия самих же сведений реальным;
- отчет о проведении оценки объекта, составленный в виде электронного документа, а также на бумажном носителе. Подается в случае, если передача заявления происходит на основании определения рыночной цены;
- положительное заключение экспертов в электронном виде и бумажной форме, подготовленное представителем или представителями СРО оценщиков. Последним является специалист, занимающийся составлением отчета об определении рыночной стоимости, учитывая при этом требования ряда нормативно-правовых требований Российской Федерации. Сюда включают Закон об оценке, федеральные стандарты оценки. Данное заключение экспертов предъявляется для обработки только в том случае, если показатель рыночной стоимости земельного участка отличается от показателя кадастровой на 30 процентов и больше.
Подать заявление без перечисленных выше документов невозможно, поскольку представители комиссии сразу же отклонят ее рассмотрение. К обращению также разрешается прилагать ряд других документов, перечень которых зависит от индивидуальных особенностей конкретной ситуации. Рассмотрение обращения проводится на протяжении одного месяца с момента подачи.
Если заявление передается на основании определения рыночной цены земельного недвижимого объекта на дату, по состоянию на которую действовала кадастровая стоимость, представители комиссии обычно принимают решение рассчитать кадастровую стоимость в размере обычной рыночной. Такие обращения также могут отклоняться в случаях, предусмотренных законодательством. Решения, вынесенные представителями рабочей комиссии, подлежат оспариванию в судебных инстанциях.
В рамках судебного процесса Суд назначает экспертизу, задачей которой является определение размера рыночной стоимости земучастка, в отношении которого появились разногласия.
В процессе изменения кадастровой стоимости по требованию суда или комиссии в порядке, указанном в статье 24.18 ФЗ «Об оценке», информация о кадастровой стоимости, определенной экспертной комиссией или судебной инстанцией, применяется для решения задач, предусмотренных профильным законом с 1 января календарного года, когда подавалось заявление. Тем не менее, сведения не могут меняться ранее даты внесения кадастровой стоимости, являющейся предметом спора, в ГКН.
Мы предлагаем потенциальным клиентам квалифицированную юридическую помощь в ведении судебных разбирательств, связанных с кадастровой стоимостью. Юристы оказывают полное сопровождение в части оценки (мы сотрудничаем с авторитетными судьями и высококвалифицированным оценщиком). Чтобы работа была выполнена успешно, надо грамотно составлять заявления, иметь поддержку от специалистов в суде, выполнять достоверные отчеты о проведении оценки земельных участков, которые соответствуют всем требованиям. Кроме того, потребуется положительное заключение от представителей саморегулируемых оценочных организаций, обязательно присутствующих в федеральном реестре. Понадобится и оценочная экспертиза, в рамках которой проверяются отчеты, а также подтверждается стоимость.
